人口減少社会のマイホームの買い方2026：不動産価格の二極化と空き家900万戸時代に資産価値を守る立地選び

日本の人口減少はどこまで進むのか？2070年の未来予測

2026年の現在：毎年40〜60万人の人口が消えている

総務省統計局の人口推計によれば、2026年の日本の総人口は約1億2,286万人です。前年同月比で40〜60万人規模の減少が続いており、これは地方都市ひとつ分の人口が毎年消えていることに相当します。

この人口減少は一時的な現象ではありません。出生数の減少と高齢化の進行により、今後数十年にわたって継続することが確実視されています。

2070年の日本：人口8,700万人・65歳以上が39%

国立社会保障・人口問題研究所の令和5年推計では、2070年の日本の姿が以下のように予測されています。

2070年には、現在から約3割の人口が減少し、3人に1人以上が65歳以上という社会になります。特に注目すべきは、働き手となる15〜64歳の生産年齢人口が約4割減少する点です。

人口減少は「地方だけの問題」ではない

人口減少というと「地方の過疎化」をイメージする方も多いでしょう。しかし実態としては、東京圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）でさえも、2030年代以降は人口減少局面に入ると予測されています。

地方では既に人口減少が顕在化していますが、今後は都市部でも程度の差こそあれ人口減少が進みます。マイホーム購入において「人口が増え続けるエリア」を探すことは、年々難しくなっていくのです。

人口減少が引き起こす不動産市場の「二極化」

都心部は高値維持、地方・郊外は価格調整

人口が減少すると、不動産の需要も減るため価格が下がる——。理屈の上ではそうですが、現実の不動産市場ではエリアによって全く異なる動きが起きています。

都心部・人気エリアでは、人口の集中が続いています。地方から都市部への人口流入、利便性の高いエリアへの集住が進んでおり、こうしたエリアでは不動産価格は高値を維持、あるいは上昇基調にあります。

一方、地方・郊外では人口減少と高齢化が進み、住宅需要が減少しています。新築供給が続く中で需要が減るため、価格調整（下落）が進むエリアが増えています。

「駅近」「都心アクセス」の価値が高まる理由

人口減少社会では、限られた需要が「利便性の高いエリア」に集中する傾向が強まります。

具体的には、以下のような立地が選ばれやすくなります。

• 駅から徒歩圏内（特に徒歩10分以内）
• 都心へのアクセスが良い（通勤時間が短い）
• 生活利便施設が充実（スーパー・病院・学校が近い）
• 再開発・インフラ整備が進んでいるエリア

逆に、駅から遠い、車が必須、周辺に商業施設がない、といった立地は、将来的に需要が減少し資産価値が下落するリスクが高まります。

「新築だから安心」ではない時代

従来は「新築を買えば資産価値が保たれる」と考えられていました。しかし人口減少社会では、新築かどうかよりも「どこに建っているか」が資産価値を左右します。

需要が見込めないエリアの新築住宅は、購入直後から資産価値が大きく下落し、将来的に売却が困難になる可能性があります。一方、立地が良ければ築年数が経過しても一定の需要があり、価格も下落しにくい傾向があります。

空き家900万戸時代の現実：全国7軒に1軒が空き家

空き家率13.8%、過去最高を更新

総務省『住宅・土地統計調査』（2023年）によれば、全国の空き家数は900万戸に達しました。総住宅数に占める空き家率は13.8%で、過去最高を記録しています。

これは、全国の住宅7軒に1軒が空き家という計算になります。

「本当に活用されていない空き家」は385万戸

空き家900万戸の内訳を見ると、以下のように分類されます。

• 賃貸用の空き家：約465万戸（入居者募集中のアパート・マンション等）
• 売却用の空き家：約30万戸（売りに出されている物件）
• 二次的住宅：約38万戸（別荘・たまに利用する住宅）
• その他の空き家：約385万戸（本当に活用されていない空き家）

このうち「その他の空き家」385万戸は、総住宅数の5.9%に相当します。相続後に放置された実家、転居後に売却・賃貸に出されていない住宅など、本当の意味で誰も住んでいない・活用されていない住宅です。

空き家問題が不動産市場に与える影響

空き家が増え続けると、不動産市場にはどのような影響があるのでしょうか。

• 供給過剰による価格下落：住宅の供給が需要を大きく上回るエリアでは、価格が下落しやすくなります
• 売却困難リスク：需要が少ないエリアでは、売りたくても買い手がつかない状況が生じます
• 賃貸需要の減少：空き家が多いエリアでは賃貸物件も余剰となり、賃料が下落します
• 地域の衰退：空き家が増えると景観・治安が悪化し、さらに人が離れる悪循環が起きます

マイホームを購入する際、そのエリアが将来「空き家だらけになるリスク」を考慮する必要がある時代になっています。

人口減少社会でマイホームを買うなら「立地」が全て

資産価値を守るための立地選び5つの指針

人口減少・空き家増加が進む中でマイホームを購入するなら、「将来も需要が見込める立地」を選ぶことが最優先です。

以下に、資産価値を守るための立地選びの指針を示します。

① 駅近（徒歩10分以内）を優先する

駅からの距離は、不動産価値を左右する最も重要な要素のひとつです。人口減少社会では、利便性の高い駅近物件に需要が集中する傾向が強まります。

• 徒歩10分以内の物件は、将来的にも一定の需要が見込めます
• 徒歩15分を超えると、需要が大きく減少するエリアが多くなります
• 「車があれば大丈夫」という考えは、高齢化が進むと通用しなくなる可能性があります

② 都心・主要都市へのアクセスが良いエリアを選ぶ

雇用の中心地である都心・主要都市へのアクセスが良いエリアは、人口減少下でも需要が維持されやすい傾向があります。

• 通勤時間が片道1時間以内のエリアが目安
• 主要ターミナル駅へ乗り換えなしでアクセスできる路線沿いは有利
• リモートワークが普及しても、完全に都心アクセスが不要になるわけではありません

③ 生活利便施設が充実しているエリアを選ぶ

スーパー・病院・学校・公共施設などが徒歩圏内にあるエリアは、子育て世帯・高齢世帯どちらにも需要があります。

• 徒歩圏内にスーパー・コンビニがあるか
• 小中学校・保育園が近いか（子育て世帯向け）
• 病院・診療所が近いか（高齢世帯向け）

④ 再開発・インフラ整備が予定されているエリアを選ぶ

駅前再開発、大型商業施設の誘致、道路・鉄道の新設などが予定されているエリアは、将来的に利便性が向上し資産価値が上がる可能性があります。

• 自治体の都市計画・再開発計画を確認する
• 鉄道の新線・延伸計画があるか
• 大規模商業施設・企業の進出予定があるか

⑤ 人口動態を確認する

購入を検討しているエリアの人口動態（増えているか減っているか）を確認することも重要です。

• 自治体のホームページで人口推移データを確認できます
• 人口が増加傾向、または減少が緩やかなエリアは需要が維持されやすい
• 急激に人口が減少しているエリアは、将来的な需要減少リスクが高い

空き家・中古住宅を活用する選択肢

一方で、地方の空き家・中古住宅は、価格面で有利に購入できる可能性があります。

• 空き家バンク：自治体が運営する空き家情報サイトで、格安物件が見つかることがあります
• リフォーム前提の購入：安く購入してリフォームすることで、総額を抑えられます
• 田舎暮らし・移住希望者：都会を離れて地方で暮らしたい方には選択肢となります

ただし、こうした物件は「資産価値を保つ」ことを期待するのではなく、「自分が住むための場所」として割り切ることが前提となります。

「持ち家vs賃貸」の判断基準も変わる：資産価値から考える選択

「マイホーム=資産」という前提が崩れるケース

従来、マイホームは「資産になる」と考えられてきました。しかし人口減少社会では、立地によっては購入後に大きく価値が下落し、「負債」になるリスクがあります。

特に以下のようなケースでは、マイホーム購入が資産形成にマイナスになる可能性があります。

• 需要が見込めないエリアで新築を購入 → 売却時に大幅な値下がり
• 無理な住宅ローンを組んで購入 → 資産価値下落で売却してもローンが残る
• 維持費・修繕費が想定以上にかかる → 賃貸より総コストが高くなる

持ち家と賃貸、それぞれのメリット・デメリット

人口減少社会における持ち家と賃貸の比較を、公平に整理します。

賃貸を選ぶことも合理的な選択肢

人口減少社会では、「賃貸を選び、浮いた資金を投資に回す」という選択も合理的です。

一方、持ち家を購入した場合、住宅ローン完済後は「住む場所」が確保されますが、金融資産の形成が遅れる可能性があります。どちらが正解かは、個人の価値観・ライフスタイル・居住エリアの将来性によって異なります。

人口減少社会での判断基準

人口減少社会において、持ち家を購入するか賃貸を選ぶかは、以下の視点で判断することが重要です。

• 購入予定エリアの将来性：人口が維持される見込みがあるか、需要が見込めるか
• ライフスタイルの柔軟性：転勤・転職・家族構成の変化にどう対応するか
• 資産形成の優先順位：不動産資産と金融資産、どちらを重視するか
• 無理のない資金計画：住宅ローンの返済が家計を圧迫しないか

「持ち家が正解」「賃貸が正解」という一律の答えはありません。人口減少という環境変化を踏まえて、自分にとって最適な選択を考えることが大切です。

まとめ：将来も需要が見込める立地を優先する時代へ

この記事では、人口減少社会におけるマイホームの買い方について、以下のポイントを解説しました。

• 日本の人口は2026年時点で約1億2,286万人、2070年には8,700万人まで減少する見通し
• 不動産市場では「二極化」が進んでおり、都心部は高値維持、地方・郊外は価格調整が進む
• 空き家は900万戸（空き家率13.8%）に達し、今後も増加が続く見込み
• マイホーム購入では「立地」が従来以上に重要になり、駅近・都心アクセス・生活利便性の高いエリアが資産価値を保ちやすい
• 地方・郊外での新築購入は、将来的な資産価値下落・売却困難のリスクを考慮する必要がある
• 「持ち家vs賃貸」の判断基準も変わり、賃貸を選んで資金を投資に回すことも合理的な選択肢となる

人口減少社会では、「どこに住むか」の選択が、資産価値を大きく左右します。

マイホーム購入を検討する際は、目先の価格や新築かどうかだけでなく、「このエリアは20年後、30年後も需要があるか？」という視点を持つことが重要です。

また、マイホーム購入が必ずしも正解とは限りません。賃貸を選び、浮いた資金を投資に回すことで、より柔軟で豊かな人生設計ができる可能性もあります。

人口減少という大きな環境変化を踏まえ、自分のライフスタイル・価値観・資金計画に合った選択をすることが、将来の後悔を防ぐ最善の方法です。